マンションを貸す時の税金のアレコレ

kakutei

所有していたマンションをやむを得ない理由で他人に貸す事になった場合家賃収入を得る事が出来ますが、家賃収入があると「不動産所得」に対して課税され毎年2月と3月の間に確定申告を行い、
納税する義務が発生します。

ここでは各税金の計算方法税金の知識手続き方法についてご説明します。

個人がマンションの賃貸経営で家賃やその他の収入を得ると、発生した利益は不動産所得としてみなされます。
不動産所得とは、マンションを貸している際の家賃収入などの不動産所得から必要経費を差し引いた所得の事を言います。

「不動産所得」=「不動産収入」-「必要経費」

マンションを賃貸経営する上での必要経費の考え方とは、不動産収入を得るために必要とされる経費の事で主に下記のような項目があります。

支払い利子:借入金(ローン)の利子部分
減価償却費:建物や設備の経年による価値減少にあたる額
損害保険料:建物にかけた火災保険など
交通費:マンションの賃貸経営で生じた移動費用
通信費:入居者や不動産会社との間の連絡で生じた郵便代や電話代などの費用
宣伝広告費:不動産会社に支払う仲介手数料および広告費
管理委託費:管理を委託している不動産会社に支払う費用
水道光熱費:貸主負担がある場合、その電気代や水道代
修繕費:建物や付属している設備(キッチンやお風呂等)の修理代やリフォーム代
租税公課:固定資産税や都市計画税、印紙代など

ちなみに、リフォーム費用のうち物件に新たに設備や機能を追加して価値を高めるものは経費として扱われず、物件の取得価値とみなされ「減価償却」の対象となりますので、注意が必要になります。

※減価償却とは・・・建物や設備など資産の取得時にかかった費用を必要経費と扱わずにその資産の耐用年数で分割して必要経費とすること。耐用年数と償却率など算出方法は資産ごとに税法で定められています。

所得税額の計算方法

「所得税」は個人の「所得」(収入から必要経費を差し引いた額)に対してかかる税金の事を言います。1年間のすべての所得から「控除」を差し引いた額(「課税所得」といいます。)に所定の税率を適用して計算します。

「所得」-「控除」=「課税所得」

所得には以下の10種類があります。
給与、退職、事業、不動産、山林、利子、配当、譲渡、一時、雑

不動産所得以外の事業、一時、雑所得といった所得がある場合も、すべての所得を合わせて確定申告をする必要があります。

控除には以下の14種類があり、対象者や控除額は種類によって異なります。
基礎、扶養・特定扶養、配偶者・配偶者特別、寡婦・寡夫、障害者、勤労学生、小規模企業共済等掛金、社会保険料、医療費、生命保険料、地震保険料、寄附金、雑損

税額の計算方法は「課税所得」に下の図の税率を適用します。

課税所得 税率 速算控除額
195万円以下 5% 0円
195万1円~330万円 10% 9万7500円
330万1円~695万円 20% 42万7500円
695万1円~900万円 23% 63万6000円
900万1円~1800万円 33% 153万6000円
1800万1円以上 40% 279万6000円
【計算例】課税所得500万円の場合
500万円×0.2-42万7500円=57万2500円となり、税額は"57万2500円"となる。

給与所得者の年末調整と確定申告

給与所得者(会社勤めの方)は給与以外に収入が無い場合、年末調整でその年の税額が確定します。マンションの家賃収入などの所得については当然の事ですが会社で年末調整はしてくれません。会社は従業員に毎月給料を支払う際にその給料に見合う所得税を源泉徴収して税務署に納付しています。会社が行う年末調整とは会社側が支払っている給料のみが従業員の収入であると考え、年間に収めるべき所得税を計算するものです。結果として、その年の最後の給与を支払う際に、源泉徴収し過ぎた所得税については還付し、源泉徴収不足だった所得税については不足分を徴収する形で調整します。つまり給与取得者が給料の他に不動産賃貸の所得などがあっても、会社で年末調整することはありません。給与以外に家賃収入などの所得がある人は別途自分で確定申告をしなければいけません。不動産所得も給与取得と併せて確定申告する事ではじめてその年の所得と所得税額が確定します。